引言
Q1：结了婚是不是就自动有权在配偶的房产上注册禁卖令？
A：不是。婚姻关系或事实婚姻关系不会自动产生禁卖令所需的产权利益（caveatable interest）。你需要对房产有具体的法律权益或衡平法权益，才能支撑一个禁卖令。 参考案例：Pethrick & Folmar [2022] FedCFamC1F 905
Q2：如果配偶把房子卖了或者拿去抵押，我又没有注册禁卖令，会怎么样？
A：你可能什么都拿不到。有一个案子，丈夫无视法庭禁令，把房产重新贷款超过400万澳元，提走了140万现金，全部花光。妻子和五个孩子最后一分钱都没分到。 参考案例：Wasem & Nasser (No 5) [2024] FedCFamC2F 1063
Q3：法庭能不能直接批准我注册禁卖令，哪怕我没有产权利益？
A：不能只是批准你去注册。但法庭可以为你创设一个产权利益，比如在房产上设定衡平法上的抵押权（equitable charge），用来保障配偶赡养费的支付。 参考案例：Lin & Ruan [2021] FamCAFC 90
禁卖令在澳洲法律下是什么？
禁卖令（Caveat）是登记在房产产权上的一个通知，阻止产权人在未经登记人同意的情况下出售、抵押或以其他方式处置房产。你可以把它理解成给房产上了一把锁。
根据各州的土地产权法，任何声称对土地拥有权益（estate or interest）的人都可以向产权登记处注册禁卖令。关键词是权益。你需要的是被法律认可的法律权益或衡平法权益。仅仅是期望、希望或者一个待审的法庭申请，都不够。
在家庭法领域，相关的法律是《家庭法》（Family Law Act 1975 (Cth)）。法庭有权根据第 79 条调整财产权益，根据第 114 条发布禁令。但这些权力不会自动赋予配偶任何一方禁卖令所需的产权利益。
禁卖令的维持标准在 Auricchio & Auricchio and Ors (No. 2) [2014] FamCA 240 一案中确立。注册禁卖令的人必须向法庭证明两点：
- 存在一个需要审理的严肃问题（serious question to be tried），即有足够的胜诉可能性来支持维持现状。
- 利益平衡（balance of convenience）倾向于保留禁卖令。
"As ss 79 and 90SM do not give a party to a marriage or de facto relationship any legal or equitable right to property before an order is made, a right to apply for an alteration of property interests is not a caveatable interest in real property..."
核心要点：禁卖令保护的是你已经拥有的产权利益。提交家庭法申请本身不会创造这种利益。你需要更具体的东西，比如信托、衡平法上的抵押权，或者法庭专门为你创设的权益。
为什么结了婚也不自动有权注册禁卖令？
《家庭法》赋予法庭分割财产的权力。但这个权力是裁量性的。在法庭真正做出有利于你的命令之前，你对配偶名下的房产没有任何法律上或衡平法上的权益。一个待审的申请就只是待审的申请。
很多人觉得这不合理。你可能供了很多年的房贷。你可能在家带孩子，让配偶安心发展事业。但《家庭法》下的贡献只是法庭在行使裁量权时考虑的因素，不会自动产生产权利益。
"It is trite that contributions do not, in and of themselves, give rise, without more, to an interest in property."
如果你在没有合法依据的情况下注册了禁卖令，可能面临三个后果：
- 法庭命令你自费撤销。 在 Pethrick & Folmar [2022] FedCFamC1F 905 一案中，事实婚姻的女方被要求自费撤销禁卖令。
- 你可能要承担对方的律师费。 对方为撤销你的禁卖令而产生的法律费用，可能要你来出。
- 你在法庭面前的信誉会受损。 注册一个你无法在法律上支撑的禁卖令，会让法庭觉得你行事不合理。
一位 83 岁的妻子在丈夫名下的房产上注册了禁卖令。这套房产是 90 岁的丈夫在婚前 30 年就拥有的。妻子声称存在推定信托（constructive trust），理由是丈夫曾承诺在遗嘱中把房产留给她，她因此才留在婚姻中。后来丈夫改了遗嘱。
丈夫表示禁卖令给他带来了严重的精神困扰，加重了他的健康问题。他申请强制禁令要求撤销。
裁决结果：法庭下令撤销禁卖令。遗嘱中的承诺在立遗嘱人在世时可以随时更改，不构成对房产的产权利益。妻子未能证明存在一个需要审理的严肃问题。
关键要点：感觉上的公平和法律上的产权利益之间存在真实的差距。贡献、承诺、多年的婚姻，都不会自动转化为对配偶房产的法律权益。
家庭法财产纠纷中，禁卖令该怎么用？
配偶在你的房产上注册了禁卖令
如果配偶在你的房产上注册了禁卖令，你想撤销它，需要向法庭申请第 114 条下的强制禁令（mandatory injunction）。
举证责任在对方身上。你的配偶必须证明两点：
- 存在一个需要审理的严肃问题，有足够的胜诉可能性。
- 利益平衡倾向于保留禁卖令。
如果对方达不到这个标准，法庭就会下令撤销。
事实婚姻中的女方在男方名下的两套维州房产上注册了禁卖令。其中一套只在男方名下，另一套是男方与其兄弟共有。两套房产在恋爱关系开始前就已经持有超过十年。女方声称存在默示、归复或推定信托，要求公平合理的财产分割。男方当时在坐牢，需要卖房偿还债务和支付律师费。
裁决结果：法庭下令女方自费撤销两个禁卖令。仅仅声称存在信托但拿不出证据是不够的。不过法庭同时下令，房产出售所得在男方律师的信托账户中保留 14 天，给女方时间提交正式的财产分割申请。
Pethrick 案告诉我们，即使禁卖令被撤销，法庭仍然可以通过禁令在短期内保护出售所得。这给了你一个安全网，让你有时间通过正式渠道争取财产分割。
禁卖令的实操价值：为什么它仍然重要
理论和实操在这里出现了分歧。法律上，配偶一般没有自动的权利去注册禁卖令。但从实操角度看，注册禁卖令依旧是性价比最高、最容易操作的法律手段之一。
这是因为禁卖令注册费用低，登记速度快，而且一旦登记就立即生效。一旦它出现在产权上，房产就无法在不处理禁卖令的情况下出售或再贷款。就算禁卖令最终被撤销，它也为你争取到了时间。在家庭法纠纷中，时间往往就是你最需要的东西。
Wasem & Nasser (No 5) [2024] FedCFamC2F 1063 这个案子就清楚地说明了这一点。
双方结婚九年，育有五个孩子。丈夫在婚内开始开发一处投资房产，期间法庭在 2021 年发布禁令，禁止他在这套房产上借款超过 16 万澳元。但丈夫完全无视了禁令，把房产重新贷款超过 410 万澳元，其中约 140 万澳元现金打入了他的个人账户，随后全部提走，并告诉法庭钱已经花完了。
裁决结果：法庭认定，根据妻子九年的家务贡献和抚养五个孩子的付出，她本应获得资产池的 60%。但已经没有任何资产可以分割了。妻子和五个孩子什么都没有拿到。法官 Street 称这是一个没有有效救济的悲剧性结果。
"It is a most unsatisfactory position that the state of the law in relation to caveatable interest is one that it does not recognise the potential property interests of a de facto or married person... That is an unsatisfactory feature that cries out for legislative reform to prevent the enormous injustice and unfairness that occurs where... a transaction proceeds by a fraudulent party inconsistent with existing injunctions that defeat that party's interests."
| 对比项目 | Pethrick & Folmar [2022] | Wasem & Nasser (No 5) [2024] |
|---|---|---|
| 情况 | 事实婚姻女方在男方房产上注册了禁卖令 | 妻子仅依赖法庭禁令 |
| 是否注册了禁卖令 | 注册了，后被法庭下令撤销 | 没有注册禁卖令 |
| 法庭保护措施 | 出售所得在信托账户保留14天 | 禁令被违反，没有禁卖令阻止再贷款 |
| 房产是否保住了 | 保住了，所得被短期保护 | 没有保住，140万现金被提走 |
| 配偶方的结果 | 获得时间提交正式的财产分割申请 | 妻子和五个孩子什么都没分到 |
关键区别：Pethrick 案中，即使禁卖令最终被撤销，它仍然迫使整个流程走了法庭程序，出售所得被保护了下来。Wasem 案中，没有禁卖令意味着丈夫可以背着妻子去再贷款。如果产权上有一个禁卖令，贷款机构就会知道有争议，交易很可能被阻止。
实操上的建议：如果你有任何说得过去的依据来注册禁卖令，就注册。如果对方挑战它，你至少是在房产还在的情况下进行谈判。就算你输了，法庭可能仍然会通过禁令保护出售所得。但如果你什么都不做，配偶把房子卖了或者拿去再贷款，钱可能在你来得及反应之前就没了。
如果你担心配偶转移或隐匿资产，可以参阅配偶隐匿资产怎么办。对于拖延卖房导致经济损失的情况，请参阅拖延卖房导致亏损，法院怎么判？。如果你想了解法庭是否可以拒绝分割财产，请参阅澳洲离婚可以不分财产吗？。
总结
结婚不等于自动有权在配偶房产上注册禁卖令。 你需要的是被认可的法律权益或衡平法权益，不是一个待审的家庭法申请。
没有合法依据就注册禁卖令，法庭会让你自费撤销。 你还可能被判承担对方的律师费，并且在法庭面前失去信誉。
尽管法律上有门槛，禁卖令仍然是家庭法中最实用的工具之一。 费用低，速度快，立即见效，能有效冻结房产。就算最终被撤销，它也迫使流程走法庭程序，为你争取到了时间。
如果注册不了禁卖令，就申请第 114 条下的禁令。 但要注意，禁令是可以被违反的。Wasem 案就是一个惨痛的教训。
这个领域的法律广受批评，未来可能会改变。 已有多位法官呼吁立法改革，承认配偶在家庭法诉讼期间的潜在财产权益可以支撑禁卖令。
